為什麼每月繳的房貸沒有變少？
我的房貸利息降了好幾次，但是每個月繳的錢都差不多，為什麼會這樣？
銀行說是因為利息減少了，本金還得比較多，那貸款期限也會提前結束才對，可是貸款期限也沒變
有些人房貸繳幾年後會越繳越少，那是什麼樣的房貸？
2011-12-19 17:23:51 補充
我的房貸只剩一年，不想轉貸，請勿打廣告，謝謝！
最佳解答發問者自選
回答者： Jerry-感謝好友的支持 ( 專家 1 級 )
擅長領域： 貸款 | 信用卡
回答時間： 2011-12-19 14:39:42
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unm688 您好；
Jerry針對問題、提供個人於銀行授信與貸款實際經驗說明如下，供參~
上面有網友提說：『只要是原貸銀行幾乎不太可能接受讓您降息』~並非完全如此...
就因為房屋貸款是屬於長期擔保放款的性質，多數銀行為了與房貸客戶保持良好的互動(說實話是希望多賺一些利息，雖不多)，也希望拉攏房貸戶多與銀行的其它產品作購買連結(闢如定存、信用借款、基金、理財貴賓等)，所以也不定期的降利、藉此留住房貸客戶。
畢竟房貸戶若因為房貸利息過高，會去比較甚至於轉貸到其它銀行時，此時原本房貸銀行多會採取『慰留』的方式，提出降低利率的"福利"~若版主認為利息過高(因為版主沒有提供目前利率的數據，所以我也無從判斷是否真得過高)，不妨向原房屋貸款銀行拋出您的問題，看看原房貸銀行的心態與作法。
Q.我的房貸利息降了好幾次，但是每個月繳的錢都差不多，為什麼會這樣？
A：房貸利息即使降、降幅也不會波動過大，通常都是變動0.0幾的差距；除非房屋貸款的借款本金大額，否則一般房貸戶並不會『有感』。譬如：借款300萬本金相同，還款年期也相同的前提下，利率變動若從2.1%降低到2.05%，月付金的變動也只從15,319元降到15,248元~降71元...版主會有感嗎？但是只要時間效果一久、每月省下來的金額也不無小補...
Q.銀行說是因為利息減少了，本金還得比較多，那貸款期限也會提前結束才對，可是貸款期限也沒變~
A：銀行說得沒錯~以上述的月付金數據再舉例：
15,319元~月還本金約10,069元、還息5,250元
15,248元~月還本金約10,123元、還息5,125元
就可以證實銀行所說的：『降息後、您每個月的還本金額就較多』的說法；當然本金有多還、但金額也不多，只能說一樣讓房貸戶有無感。但事實上『數字會說話』~
至於版主所問的：貸款期限會提前結束~原則上是不會的，因為房屋貸款繳付的本金與利息~都是當初您與銀行訂定契約『借款本金、還款年期~這兩項不變動，只有利息為機動指數型式』前提下~所推演出來『每一個月平均要攤還繳款的金額』。
所以版主若是『穩步當車』繳完每一期的應繳月付金，就一定是還款期限到了、所有房貸本金與利息才會繳完畢。除非、版主在還款期間中有『大額環款沖本金帳目』~讓借款本金降低，才有機會提早還清房貸外。否則、就算利息降低，充其量只是讓您少繳房貸的利息錢。
Q.有些人房貸繳幾年後會越繳越少，那是什麼樣的房貸？
A：版主所說的、我列舉以下市場上較夯的一種房貸模式供參：
抵利型房貸：假設房貸戶在某一銀行的未償還房貸為新台幣400萬元，在該行也有50萬元存款，若辦理抵利型房貸，則房貸金額可降至350萬元，如果存款餘額再增加，房貸利息也會減少，縮減還款年限。
以上回覆、希望有協助釋疑~
後續如有疑問可直接來信或電
歡迎參閱過往的知識回答集
曾任美商花旗銀行風險管理部的Jerry
參考資料
貸款與理財經驗
2011-12-19 17:51:12 補充
我的房貸只剩一年，不想轉貸~
補充版主的回應：
既然剩下一年餘、每月月付金沖本金帳的比重算是最多的；
此時利息再繳，也沒剩下多少。
總結：
房屋貸款大部分都是本利攤還型式，隨著繳款時間越久、本金沖帳比重會比利息來得多~
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