有錢人都用長皮夾

房貸利率是怎麼算怎麼調整的

 

 

最近想借房貸來整修房屋，但都沒有接觸過，想了解一下利率問題...
假如我借100萬20年來說好了，有的利率是沒有調整，有的是兩段三段調整的
1.這有什麼差異呢?
2.還有就是利率如果是2%好了，所以我全部要還多少錢呢?
3.一個月要多少呢?
4.如果是兩三段的又是怎麼算的?
5.那什麼的方式會對自己比較有好比較省呢?
6.也打聽到一種理財式房貸，這種又是什麼
7.還有大概那些銀行會比較好呢?
先感謝大家，因為自己沒有接觸過所以問題比較多...見諒!!
2012-08-06 18:52:50 補充
剛剛看到一個抵利型房貸又是什麼
2012-08-07 22:03:12 補充
那在請問妮妮
因為我在網路上看抵利型房貸都說比一般房貸還優惠
但我也還是不了解他的利率，跟一搬型的差在哪...
可以麻煩在算給我看一下嗎?條件一樣...
那理財型是不是假設給你100萬去使用，用了30萬，只算了這三十萬的利息呢
2012-08-08 19:31:18 補充
所以抵利型最多就是158期的意思嗎...
看了大概了解了~只是算法我自己算不太出來...
不過還是謝謝妮妮唷...有問題我會再補充上來

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回答者： 貝爾妮妮 ( 專家 4 級 )
擅長領域： 貸款 | 保險
回答時間： 2012-08-07 15:43:39
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您好，
有的利率是沒有調整，有的是兩段三段調整的
1.這有什麼差異呢?
利率都沒有調整者，每期償還金額固定。
利率階段式調整者，每期償還金額會隨著階段式利率變動而變動。

※銀行階段式利率略有不同
※一般而言，階段式調整初期的利率較沒有調整者低，但後期的利率會逐漸變重

2.還有就是利率如果是2%好了，所以我全部要還多少錢呢?
以本息平均攤還 為例：
借100萬，年利率2%，分20年本息均攤
每月月付款約為5,058.83元(小數點四捨五入約為5,059元)
月付款5,058.83元×20年×12個月=總繳約1,214,120元

3.一個月要多少呢?
貸款1,000,000元/[(1-(1+r)^-n)/r]=每期攤還金額
貸款1,000,000元/[(1-(1+0.16667%)^-240)/0.1667%]=5,059元

※因為每月還款，所以用月利率(年利率2%/12個月=0.16667%)
※因為每月還款，所以期數為20年×12個月=240期

每月月付款為5,059元

4.如果是兩三段的又是怎麼算的?
階段式的房貸利率是由各銀行自行訂定利率，每家銀行略不相同。
ex：
計算月付款時：分20年攤
(第一階段利率2%，第一年)
月付款：
貸款1,000,000元/[(1-(1+r)^-n)/r]=每期攤還金額
貸款1,000,000元/[(1-(1+0.16667%)^-240)/0.1667%]=5,059元

(第二階段利率3%，第二年)
月付款：
貸款9,58,919元/[(1-(1+r)^-n)/r]=每期攤還金額
貸款9,58,919元/[(1-(1+0.25%)^-228)/0.25%]=5,523元
原欠100萬已還一年，第二年還欠958,919元
原分20年攤，已過一年，還有19年，所以期數為19年×12個月=228期
…看有幾階段利率及相對剩餘期數反覆計算即可。

計算第二年還欠958,919元，計算公式：
= 5,058.83 ´ ((1+0.16667%)^228-1) / (0.16667%´(1+0.16667%)^282)
=958,919元(即一年後尚欠之本金)

※還欠19年，所以期數為19年×12個月=228期

5.那什麼的方式會對自己比較有好比較省呢?
多方比較各銀行的貸款條件，選利率低的！

6.也打聽到一種理財式房貸，這種又是什麼
理財型房貸是一種隨借隨還型的房貸
以房地產設定額度，動用本金才支付利息
動用時貸款的利率較一般房貸要高 ，以「日」計算利息。
其好處是可掌握投資時機，因此又稱「理財型房貸」。

7.還有大概那些銀行會比較好呢?
每家銀行貸款方案略不相同，請多方比較 。

希望對您有幫助．僅供參考~
參考資料
靜熊投資公司-執行長
2012-08-07 15:47:32 補充
抵利型房貸：
銀行在貸款帳戶之外，另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。
每日在房貸帳戶中的貸款餘額將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額相減，並且按減後的餘額，按日計息。
參考資料
靜熊投資公司-執行長
2012-08-08 14:08:09 補充
存款金額可以抵房貸本金！！抵利型房貸這麼好的條件如果利率也和一般貸款一樣，還有誰會選擇一般貸款！所以一般抵利型房貸利率會略高一般房貸利率0點多趴。

而存款金額可以抵房貸本金，所以整體而言可以節省一些利息，但是如果存款太少，能抵的就不多反而沒有比較划算！
參考資料
靜熊投資公司-執行長
2012-08-08 14:10:22 補充
借100萬，年利率2%，分20年本息均攤
【一般房貸】
月付款為5,058.83元×240期=總繳約1,214,120元
總繳約1,214,120元-貸款本金100萬元=總利息214,120元

【抵利房貸】(利率會比一般房貸略高，您要求條件一樣，所以一樣以2%為例)
抵利型節省利息的關鍵是「存款」，看您存多少而定！(我假設是30萬)
一般抵利型房貸計算：月付款的計算方式與一般房貸相同，不同的是因為您有存款30萬在銀行，所以還款本金只要還70萬就可以了！
參考資料
靜熊投資公司-執行長
2012-08-08 14:10:39 補充
一般房貸還款要還240期，月付款5058.83元還到貸款餘額為0

一般抵利型房貸，因為您有存款30萬在銀行，月付款一樣是5058.83元，但是不用還到240期，而是還到貸款餘額為30萬。
幫您算了一下，還到第157期，貸款餘額為302,188元，所以第158期時還要還2188元的本金及利息(2,188元×2%/12個月=利息4元))

月付款5058.83元×157期+(158期付的本金2188及利息4元)=總繳約796,428元
總繳796,428元-未抵的本金700,000元=總利息96,428元
參考資料
靜熊投資公司-執行長
2012-08-08 14:22:15 補充
一般房貸，總期數為240期，總利息為214,120元
一般抵利房貸，總期數為158期，總利息為96,428元

抵利房貸計息期數少82期，總利息少了117,692元
但是30萬的存款這段期間並沒有給您利息
而且貸款100萬扣掉還的70萬本金還欠30萬。
貸款結束後這存款的30萬也是要拿來還給銀行！

用您存款的利息來抵貸款的利息，計算方式也滿複雜的！
划不划算？您就自行評估囉！
參考資料
靜熊投資公司-執行長